Enrique Illán de Haro, presidente de la Asociación de Inmobiliarias con Patrimonio en Alquiler (Asipa), de la que forman parte compañías como URW, Merlin, Azora o Lar, entre otros. Entre todos sus miembros suma más de diez millones de metros cuadrados de superficie bruta alquilable (SBA) en España.

Illán señala que ante las tensiones en el mercado del alquiler residencial es más necesaria que nunca la colaboración público-privada. El directivo cree que el ciclo electoral que empieza en mayo puede contribuir a definir estrategias a medio plazo que permitan mayor seguridad en las inversiones, lo que contribuirá a mejorar la oferta. 

Pregunta: ¿Cuál es la receta para solucionar las tensiones en el mercado del alquiler residencial?

Respuesta: Parece obvio, pero la solución es construir más. Ha habido una falta de planeamiento en el desarrollo de las ciudades, por lo que desde hace más de diez años se está rebajando mucho la construcción de Viviendas de Protección Oficial (VPO) y, aunque para el propietario aún sea rentable tener vivienda en alquiler, la inseguridad jurídica impacta de lleno en la oferta. Algunos propietarios prefieren explorar el mercado de la venta como consecuencia de un contexto donde la legislación está afectando a la oferta. Es decir, esta retirada de unidades del mercado no es tanto por el precio que se fija, sino por la incertidumbre de lo que pueda pasar a corto y medio plazo. Ante este miedo, el inversor se retira, aunque el mercado continúe siendo rentable por esta necesidad apremiante de oferta.

P.: ¿La Ley de la Vivienda ayudará a clarificar esta confianza en el mercado o, por el contrario, aumentará la incertidumbre del inversor?

R.: Se puede entender que la Ley de la Vivienda aplique ciertas limitaciones al mercado del alquiler hasta 2024 por la coyuntura que atraviesa la economía, pero a partir de ahí debe tener un reglamento claro, con una claridad jurídica evidente que sirva para atraer inversión y aumentar la oferta. Hay que ser consciente de que los flujos de caja que proyectan los inversores son a cinco y diez años, con lo que es muy importante que estos tengan una seguridad jurídica suficiente para llevar a cabo estos proyectos a largo plazo. El sentir de Asipa es que algunos sectores están interesados en demonizar al ahorro institucional, cuando es el que canaliza las inversiones de millones de personas. Hay voces que denuncian que somos los que imponemos los precios cuando eso no es posible, pues sólo entre el 3% y el 5% de las viviendas en alquiler están en manos del ahorro institucional, el resto pertenece a propietarios individuales. Además, son el vehículo imprescindible para canalizar y llevar a cabo las tan necesarias, y en ocasiones cuantiosas inversiones para construir y gestionar decenas de miles de viviendas que se necesitan actualmente en España. No somos parte del problema, somos parte de la solución.

P.: ¿Qué lugar debe ocupar la colaboración público-privada en este impulso de la oferta?

R.: Tiene que ser imprescindible. Donde hay colaboración público-privada se acelera la tramitación de suelos y se pueden llevar a cabo transformaciones urbanísticas holísticas, que contemplen las máximas exigencias en sostenibilidad y permitan llevar a cabo distintos usos. El diálogo y trabajo común entre las administraciones y los agentes del sector es lo que realmente puede contribuir en una transformación de la ciudad. Además, esta colaboración permite que los procesos sean más transparentes e incorporen a los ciudadanos en los planes de conformación de nuevos espacios urbanos.

“Donde hay colaboración público-privada se acelera la tramitación de suelos

y se pueden llevar a cabo transformaciones urbanísticas holísticas”

P.: A final de mayo se celebran elecciones municipales y regionales. ¿Es un buen momento para que el sector reivindique estos mecanismos de colaboración?

R.: Es el mejor momento. Es responsabilidad de todos el contribuir a mitigar el problema de la vivienda por el lado de la oferta. Se pueden llevar a cabo políticas con una visibilidad a cuatro años, lo que permite que se desarrollen con un cierto margen y no se lleven a cabo bajo el prisma cortoplacista que suele imperar en la política. Debemos evitar colores y buscar soluciones de forma conjunta. El sector debe tender la mano a las administraciones y estas deben ser conscientes que siempre hay un perfil de inversor para cada inversión, con lo que si la voluntad es ampliar el parque de vivienda respecto las necesidades que presenta hoy el mercado hay que apostar por una legislación que se base en la agilidad y la velocidad, donde cobren más importancia los proyectos de usos mixtos. Esta agilidad también es necesaria para llevar a cabo la transición ecológica, para que los proyectos que contribuyan a mitigar el impacto en el medio ambiente puedan ser una realidad de forma más rápida.

P.: España está viviendo una transición donde el mercado del alquiler cada vez tendrá más peso respecto el de compra, ¿Hay un cambio de paradigma?

R.: La propiedad está muy enraizada en la cultura de nuestro país y eso va a ser difícil que cambie. Además, existe una diferencia clave respecto otros países que tienen un parque de alquiler más dinámico, como puede ser Alemania, como es la diferencia entre renta de alquiler y cuota de hipoteca. En Alemania, si se compara calidad y precio, el hecho de alquilar es muy atractivo, ya que el producto es bueno y el precio, muy asumible. Aquí, el gap entre renta de alquiler y cuota mensual de la hipoteca es muy elevado, por lo que es más atractivo comprar. Si el precio de los alquileres bajara de forma generalizada, muchas personas que quizás ahora contemplan comprar una propiedad optarían por la vivienda en alquiler, lo que quitaría presión al mercado de compraventa y aumentaría la oferta.

P.: El repunte de la inflación se ha trasladado al inquilino y esto ha repercutido en mayores ingresos. ¿Los tenedores están teniendo problemas al aplicar esta indexación en las rentas?, ¿cree que habrá un momento en que deberá relativizarse para no perder inquilinos?

R.: Todo el mundo sabe que la inversión inmobiliaria protege al inversor frente a la inflación, de ahí que se considere el gran valor refugio. La aplicación de estas cláusulas respecto la inflación constan en los contratos y los inquilinos lo han entendido bien. Por su parte, también hay que resaltar que muchos propietarios han sido sensibles con el momento que estaban atravesando sus operadores. Es cierto que la inflación es muy perniciosa para la economía y es posible que a medio plazo surjan tensiones entre operador y propietario, pero también hay que ser consciente que este último también sufre un aumento de costes en energía, mantenimiento, etc. Por lo tanto, seremos inflexibles en aplicar la indexación de rentas al Índice de Precios al Consumo (IPC).

“La inflación es muy perniciosa para la economía y es posible que a medio plazo surjan tensiones entre operador y propietario”

P.: ¿Cómo valora el estado de profesionalización del real estate nacional y cómo se puede incidir en esta?

R.: Después de la crisis de 2008, el sector se dio cuenta de que se necesitaba impulsar la profesionalidad. El gran paso adelante fue la creación de la figura de las socimis, lo que llevó a una mayor especialización y eso contribuyó a que surgieran nuevos modelos de negocio con una evidente profesionalización. Además, el property management ha contribuido mucho a la mejora de la gestión de la cartera de activos, lo que ha redundado en una mayor confianza. La revolución que viene ahora en el sector es la digitalización, desplegar al máximo todas las herramientas tecnológicas para el tratamiento de datos, la gestión más específica de los activos, la transparencia, etc. Otra de las tendencias en la profesionalización del sector es la personalización de los contratos: tener un contrato marco y adaptarlo a las necesidades de los inquilinos, este es un campo donde hay recorrido. Además, hay que seguir apostando por la omnicanalidad, una tendencia que está mejorando mucho en retail y también en oficinas, en el hecho de reservar plazas de trabajo vía app, por ejemplo.

P.: ¿Qué objetivos se marca al frente de Asipa para los próximos años?

R.: Nuestro lema es “más dato y menos relato”. Con esto queremos dejar claro que vamos a impulsar herramientas que permitan al sector tener estadísticas más claras y que sirvan para tomar decisiones y adelantar tendencias. Además, seguiremos contribuyendo en los debates sobre el marco regulatorio del sector. Asipa es un actor a largo plazo, con lo que tenemos una perspectiva amplia y una experiencia acumulada que pueden ayudar tanto a las administraciones como a los ciudadanos. Pondremos el foco en la plusvalía municipal, las licencias urbanísticas, la declaración responsable o la Ley de Propiedad horizontal, con el objetivo de forjar un sector inmobiliario más dinámico, ágil y mejor adaptado a los retos que enfrenta la sociedad.   

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